持有型不动产ABS：Pre-REITs到公募REITs的桥梁，助力盘活存量资产

元描述: 持有型不动产ABS作为Pre-REITs到公募REITs的中间产品，以其门槛低、制度灵活、突出资产信用等特点，为盘活存量资产提供了新的途径。文章将深入剖析持有型不动产ABS的结构、特点、优势以及未来发展趋势，并分析其与传统ABS和公募REITs的区别，为投资者和企业提供参考。

引言:

近年来，随着国家政策的大力支持，我国REITs市场发展迅速。公募REITs的成功落地，为盘活存量资产、推动基础设施建设提供了新的思路。然而，公募REITs的高门槛也限制了一部分优质资产的参与。持有型不动产ABS的出现，填补了Pre-REITs到公募REITs之间的空白，为更多资产提供了进入REITs市场的通道，也为投资者提供了更多投资选择。

持有型不动产ABS：Pre-REITs到公募REITs的桥梁

持有型不动产ABS，顾名思义，是指以持有型不动产为底层资产发行的资产支持证券。它定位于Pre-REITs到公募REITs之间的中间产品，在产品标准化程度和流动性方面介于两者之间，为资产方和投资者提供了更灵活的选择。

H2: 持有型不动产ABS的优势

1. 发行门槛低：与公募REITs相比，持有型不动产ABS对发行主体的资质、资产规模、收益率等方面没有严格的限制，更加灵活。

2. 制度设计灵活：持有型不动产ABS的制度设计借鉴了公募REITs的经验，但更加灵活，可以根据融资人和投资人的需求进行调整，满足不同场景的需求。

3. 突出资产信用：持有型不动产ABS摒弃了传统的优先劣后增级安排，不再依赖主体信用增进和资产回购等方式增信，而是直接以底层资产的运营能力和现金流为基础，突出“资产信用”和“权益属性”。

4. 资产运营效率更高：持有型不动产ABS允许原始权益人参与资产的经营管理决策，设置激励机制，提高资产运营效率。

5. 扩募机制灵活：持有型不动产ABS的扩募机制市场化，可通过条款设置，经管理人和持有人大会决策即可施行，便于资产规模的扩张和增值。

持有型不动产ABS与传统ABS和公募REITs的区别

| 特征 | 传统ABS | 持有型不动产ABS | 公募REITs |

|---|---|---|---|

| 底层资产 | 多样 | 持有型不动产 | 持有型不动产 |

| 产品结构 | 优先劣后 | 平层 | 平层 |

| 增信方式 | 主体信用增进、资产回购 | 资产信用 | 资产信用 |

| 发行门槛 | 相对较低 | 比公募REITs低 | 相对较高 |

| 流动性 | 较低 | 中等 | 较高 |

| 投资门槛 | 较低 | 较低 | 较高 |

| 风险 | 较高 | 中等 | 较低 |

H2: 持有型不动产ABS的案例及发展趋势

目前，国内已成功落地了多家持有型不动产ABS项目，包括华泰-中交路建清西大桥持有型不动产ABS、建信住房租赁基金持有型不动产ABS以及安江高速持有型不动产ABS等。这些项目的成功发行，标志着持有型不动产ABS市场正处于快速发展阶段。

未来，持有型不动产ABS将呈现以下发展趋势：

  • 常态化发行：随着市场对持有型不动产ABS的认可度不断提高，预计未来将出现常态化发行，更多优质资产将通过这种方式进入REITs市场。

  • 产品创新：持有型不动产ABS的产品结构和设计将更加灵活，以满足不同场景的需要，例如，引入更多类型的底层资产，探索新的增信方式，开发更具吸引力的投资产品。

  • 市场规模扩大：随着市场参与者的不断增加，持有型不动产ABS的市场规模将不断扩大，成为盘活存量资产的重要工具之一。

H2: 持有型不动产ABS的投资价值

对于投资者而言，持有型不动产ABS具有以下投资价值：

  • 相对较高的收益率：与公募REITs相比，持有型不动产ABS的收益率通常略高，因为其风险也相对较高。

  • 灵活的投资策略：投资者可以选择不同的持有型不动产ABS产品，以满足不同的投资目标和风险偏好。

  • 参与资产运营：一些持有型不动产ABS产品允许投资者参与底层资产的运营，分享资产增值收益。

  • 潜在的增值空间：持有型不动产ABS的未来发展空间很大，随着市场规模的扩大和产品创新的不断推进，预计其投资价值将得到进一步提升。

H2: 持有型不动产ABS的风险

持有型不动产ABS的投资也存在一定的风险，主要包括：

  • 资产质量风险：底层资产质量直接影响产品的收益和风险，投资者需要仔细评估资产的运营情况和现金流状况。

  • 市场风险：持有型不动产ABS的价值会受到市场因素的影响，例如，利率变化、经济环境波动等。

  • 流动性风险：持有型不动产ABS的流动性相对较低，投资者需要谨慎考虑资金的流动性需求。

  • 管理风险：持有型不动产ABS的管理水平直接影响产品的收益和安全性，投资者需要关注管理人的专业能力和信誉。

H2: 常见问题解答

1. 持有型不动产ABS与公募REITs的区别是什么？

持有型不动产ABS是Pre-REITs到公募REITs之间的中间产品，其发行门槛更低，制度设计更加灵活，但产品标准化程度和流动性也相对较低。公募REITs则是标准化程度更高、流动性更强的场内产品，对发行主体、资产类别、资产成熟度和合法合规性有更高要求。

2. 持有型不动产ABS适合哪些投资者？

持有型不动产ABS适合追求较高收益率、风险承受能力较强的投资者。

3. 如何评估持有型不动产ABS的投资价值？

评估持有型不动产ABS的投资价值，需要关注以下因素：

  • 底层资产的质量：包括资产的运营情况、现金流状况、未来发展潜力等。

  • 管理团队的专业能力：包括管理团队的经验、信誉、管理效率等。

  • 产品结构和条款：包括收益分配方式、风险控制机制、扩募机制等。

  • 市场环境：包括利率水平、经济环境、政策变化等。

4. 持有型不动产ABS的投资风险有哪些？

持有型不动产ABS的投资风险主要包括资产质量风险、市场风险、流动性风险和管理风险。

5. 如何降低持有型不动产ABS的投资风险？

降低持有型不动产ABS的投资风险，可以采取以下措施：

  • 仔细评估底层资产的质量：选择运营情况良好、现金流稳定的资产。

  • 选择信誉良好的管理团队：选择经验丰富、管理效率高的管理团队。

  • 分散投资：将资金分散投资于不同的持有型不动产ABS产品，降低单个产品的风险。

  • 关注市场环境变化：及时调整投资策略，规避市场风险。

6. 持有型不动产ABS的未来发展趋势如何？

未来，持有型不动产ABS将呈现常态化发行、产品创新、市场规模扩大等发展趋势。

结论:

持有型不动产ABS作为Pre-REITs到公募REITs的桥梁，为盘活存量资产、推动基础设施建设提供了新的思路。其发行门槛低、制度设计灵活、突出资产信用等特点，为更多资产提供了进入REITs市场的通道，也为投资者提供了更多投资选择。随着市场参与者的不断增加和产品创新的不断推进，持有型不动产ABS将在未来发挥更重要的作用，成为盘活存量资产、推动REITs市场发展的重要力量。